רכישת דירה יד 2- האם זה באמת כזה פשוט? ממה צריך להיזהר? איפה -לא- ליפול?

בלקיחת משכנתא מהבנק כשאנחנו רוכשים דירה יד שניה ובכלל בכל תהליך הרכישה צריך לשים לב למספר נקודות מאוד חשובות שנוגעות לתיק שלכם – והם כמובן מתייחסות לתיק פר עסקה ופר סוג לווה.

מאמר זה יבחן את סוג הנכס שלכם- במקרה הזה נכס יד שנייה (יד 2) ויספק לכם מספר נקודות חשובות שתשימו לב אליהם לפני שאתם נכנסים לתוך עסקה שכזו.

דבר ראשון, אנחנו חייבים להתחיל ממשהו מאוד מאוד בסיסי.

 

בכל רכישה או בקשת משכנתא הבנק יבדוק בגדול שני זוויות מאוד חשובות:

הראשונה הינו זה טיב הלווים, זאת אומרת מי שלוקח את המשכנתא. יבדקו שהוא יוכל לשלם את ההלוואה אותה הוא מבקש לקחת.

השניה – זה טיב הבטוחה. זה אומר – עד כמה הנכס שאותו אנחנו מבקשים למשכן תמורת ההלוואה הינו מספיק “בטוח” לבנק במקרה של מימוש הנכס, אם ואנחנו כלווים לא נשלם את המשכנתא במועד.

על כן, דווקא בעסקאות של יד שנייה, חשוב יותר מתמידלא רק לאשר את הלווים מראש ואת יכולת ההחזר שלהם, אלא גם את הנכס עצמו– ואת היכולת למשכן אותו ולקבל עליו את המימון שאתם צריכים!

גם אם הנכס על פניו נראה עבורכם תקין לחלוטין, זה עדיין לא באמת אומר שהכל תקין!

דבר ראשון שתמיד מומלץ לעשות זה שמאות מוקדמת.

ופה אני חייבת להוסיף ולומר- שהשמאות הזו – היא לא משקפת את מחיר השוק של הנכס אותו אתם קונים- אלא מבוצעת לפי כללי שמאות שנדרשים על פי הבנק. על כן סביר להניח שהמחיר של המשאות יהיה נמוך יותר מאשר המחיר שבוא אתם רוכשים את הנכס שלכם.

דוגמא-

אחד הפרמטרים המרכזיים שישפיעו על שווי השמאות עבור הבנק הינו ממוצע של 3 עסקאות אחרונות דומות לנכס אותו אתם רוכשים. היום, המחירים הינם עולים בצורה מהירה ועל כן הממוצע לרוב יהיה פחות משווי השוק שנמכר בו הנכס. לדוגמא: בוא נניח שהמחיר של הדירה שאותה אנחנו רוכשים הינה 1,200,000 ₪. יחד עם זאת – דירה דומה בבניין נמכרה לפני כשבועיים במחיר של 1,250,000 ₪, דירה נוספת בבניין נמכרה במחיר של 1,150,000 ₪ ועוד דירה לפני כשלושה חודשים נמכרה במחיר של 1,000,000 ₪. כמובן שהפערים פה הם לא הכי מדויקים וזה לא הפקטור היחיד שישפיע על השמאות עצמה אלא נועד להמחשה בלבד.

מכאן, הממוצע של שלושת המכירות האחרונות הוא 1,133,000 ₪. בואו נניח שהדירה שאנחנו רוצים לרכוש היא ממש מושקעת ולכן ניתן לתת לה מחיר קצת יותר גבוה, נניח 1,150,000 ₪.

עכשיו מגיע החלק הממש קריטי בסיפור.

על פי החוזה – הדירה נרכשת במחיר של 1,200,000 ₪, יחד עם זאת, על פי השמאות, הדירה נרכשת במחיר של 1,150,000 ₪.

לצורך הדוגמא בואו נניח שאנחנו צריכים 75% מימון.

במקרה כזה – הבנק יתן לנו 75% מימון מהנמוך מבין מחיר החוזה למחיר השמאות.

זה אומר שהבנק יתן לנו 75% מ- 1,150,000 ₪ שזה אומר משכנתא של 862,500 ₪, במקום משכנתא של 900,000 ₪.

מה שזה אומר, שהלווים (הרוכשים) במצב שכזה יצטרכו להוסיף מכיסם עוד 37,500 ₪ להון העצמי שלהם! משהו שלא תמיד יש להם.

סיטואציה שכזו יכולה להוביל את הלווים להפרות חוזה ולבעיות כלכליות שבהן הם עלולים למצוא את עצמם גם בלי הנכס, וגם בחובות (להפרת חוזה יש מחיר כבד מאוד).

דבר שני שצריך לשים לב אליו זה מועדי התשלומים של הפעימות.

נכון שלרוב מי שעוסק בזה זה עורכי הדין של הצדדים, אבל נא לא לשכוח – כי עורכי דין הינם מתמחים בחלק המשפטי של העסקה. הם אינם מומחים לחלק דבר המימוני ולרוב אין להם שום ידע בנושא והוא (בצדק) לא חלק משיקולי הדעת שלהם בכתיבת הסכם הרכישה או המכירה בין הצדדים.

יש לשים לב, בבחירת מועדי התשלומים, לא רק לחגים, חופשות, ומועדים שבהם כוח האדם בבנקים הינו מועט במיוחד, אלא גם להפרשי הפעימות בין מועד כיסוי המשכנתא של הצד שמוכר לבין מועד התשלום של הצד שקונה (לדוגמא- מהרגע שסוגרים את המשכנתא למוכר, צריך לחכות כ-30 יום לשחרור השעבוד של הבנק שאת המשכנתא שלו סגרנו- על מנת שנוכל לקחת משכנתא חדשה על אותו הנכס ולרשום עליו שעבוד חדש).

כמו הדוגמא הזו, יש מספר מועדים שהם מאוד קריטיים, לעמידה בזמני התשלומים והפעימות, ועל כן מאוד רצוי להתייעץ עליהם עם היועץ המשכנתאות שלכם ולא רק עם עורך הדין שלכם (שוב, זכרו שתפקידו של עורך הדין הינו להגן עליכם משפטית, ולא לדאוג לכם שטכנית תוכלו לבצע את תהליך לקיחת המשכנתא).

 

עוד דבר מאוד חשוב בבחירת המועדים לפעימות (לתשלומים) הינו מועדי עדכוני העוגנים. במילים אחרות, הבנקים מעדכנים את הריביות שלהם בין פעם אחת לפעמיים בחודש. הריבית הסופית נקבעת במעמד משיכת הכסף עצמו, ולא במעמד חתימה על המשכנתא (ששם נקבע רק המרווח, על כל זה במאמר אחר לחלוטין).

חשוב לציין שיש גם נכסים עם חריגות בניה לא חוקיות, וכן פיצולי דירה שבוצעו גם כן ללא היתר. במצבים כאלה, אם בכלל תתאפשר לקיחת משכנתא על נכס שכזה, תבוצע הפחתה משמעותית בשמאות שתצייג את המחיר של השבת הנכס לקדמותו החוקית. דבר ששוב מוריד את אחוז המימון האפשרי , אם בכלל יתאפשר לקחת משכנתא על הנכס.

על כן חשוב מאוד לפני רכישה של כל נכס – לעשות את הבדיקות המקדמיות על מנת להבטיח את עצמכם – טרם חתימה על חוזה ועל התחייבות!

  1. מפרט טכני, נספחים, שמאות אם יש ועוד.
  2. מש”ח (טופס דיווח למיסוי מקרקעין על ביצוע העסקה, מדווח על ידי העורך דין ויש לבקש אותו ממנו).
  3. לשמאות תדרשו להציג גם את המסמכים הבאים:
  • תשריט בית משותף
  • חשבון ארנונה אחרון
  • במידה והנכס מושכר – חוזה שכירות מלא
  • הסכם שיתוף (אם קיים)
  • לדירה בקומת מרתף/קרקע, דירת גן/גג, בית צמוד קרקע, דירה ששטחה קטן מ- 40 מ”ר- היתר בניה ותכנית הגשה מאושרת.
  1. ייפוי כוח נוטריוני
  2. ביטוח חיים וביטוח נכס
  3. תצהיר לווים דירה יחידה/חליפית מעל ל-50% מימון
  4. רישום משכון ברשם המשכונות
  5. אישור מהמוכר על קבלת הכסף ששילמתם
  6. חתימה על כתב התחייבו + רישום הערת אזהרה לטובת הבנק

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

2
יוליה זורובסקי

ייעוץ ראשוני ללא עלות

דילוג לתוכן